Verein Lebendiger Burgweg




Wertvernichtung




Die Rechnung der BLPK

Schauen wir uns das Projekt aus der Sicht der Einleger der Pensionskasse Baselland an. Herr Simeon hat sich im TeleBasel klar für eine Wert-Erhaltung der Liegenschaft ausgesprochen. Im neu aufgelegten Baubewilligungsformular PDFdownload findet man alle Angaben zum alten und zum neuen Mietzins. Daraus errechnet sich der aktuelle Wert der Liegenschaft und die Bruttorendite. Die bisherigen Mietzinse der Wohnungen sind mit CHF 260'460.00 angegeben. Man muss noch die Mieterträge der Ateliers im Parterre dazurechnen. Diese schätzen wir auf CHF 75'000.00. Das ergibt zusammen einen jährlichen Brutto-Mietzinsertrag von ca. 335'000.00 Franken. Die Bruttorendite sollte zwischen 4,5% und 5,5% liegen.

Wir nehmen den konservativen tieferen Prozentsatz und machen die Milchbüchlein-Rechnung für die Berechnung des aktuellen Liegenschaftswertes:



Für 7,5 Mio Franken lässt sich diese Liegenschaft (Burgweg 4-14) heute jederzeit veräussern. Angebote von knapp 11 Mio. Franken liegen bereits vor. Unsere Überschlagsrechnung stimmt also.
Die Pensionskasse ist willens 12,7 Mio zu investieren. Dazu kommen nach SIA +/- 20% Aufpreis für Bau-Teuerung und Unvorhergesehenes etc. Die Wohnungen können innerhalb der gewünschten Frist nicht geräumt werden und lassen sich auch nicht sofort mit Neumietern belegen. Das ergibt nochmals 1 bis 2 Mio Franken Ausfall. Nach der Sanierung werden also 16 bis 17,5 Mio Franken Pensionskassengelder investiert worden sein.
Zusammen mit dem aktuellen Wert addiert sich der neue Wert auf 23,5 Mio bis zu 27 Mio Franken. Demgegenüber stehen neue Mietzinserträge von CHF 689'685.- brutto per annum. Mehr Mietzinsertrag ist selbst an zentraler Lage in der Stadt nicht realistisch für Kleinwohnungen.



Die Rechnung geht nicht auf: Entweder errechnet man aus den neuen Mietzinsen einen neuen Liegenschaftswert von lediglich 15,3 Mio Franken; oder man erreicht mit der investierten Summe eine Rendite von mageren 2,75%. Diese Liegenschaft wird dann auch in 50 Jahren nicht ohne Verlust zu verkaufen sein. Ihr neuer Wert wird nie mehr auf den effektiven Verkehrswert sinken können. Hier spekuliert die BLPK auf eine anhaltende Erhöhung des Bodenpreises. Damit soll in 20 bis 30 Jahren der Liegenschaftswert wieder stimmen. Dieses Vorgehen ist nur für den Geschäftsführer der BLPK interessant. Es dient lediglich dazu, heute dem aktuellen Investitionsdruck nachzugeben. Die zukünftigen Geschäftsführer der BLPK werden in Geiselhaft genommen. Sie werden keinen Handlungsspielraum mehr haben. Und die Einleger der BLPK müssen einen massiven Wertverlust und Renditeausfälle hinnehmen. In der aktuellen Erfolgsrechnung wirkt sich dieses Vorgehen aber positiv aus!

Der Wertverlust beläuft sich auf rund 10 Mio Franken!

In diese Liegenschaft dürfen allerhöchstens 5 Mio Franken investiert werden (verglichen mit den 12,7 Mio der Adimmo AG). Damit sind wir wieder bei der Forderung nach einer sanften Renovation. Im Sinne aller Einleger der Basellandschaftlichen Pensionskasse.



Diese Rechnung wurde am 25. Juli 2013 allen Verwaltungsräten der BLPK zugestellt. Den Originaltext können Sie hier einsehen: PDF 20130724 Brief an die Verantwortlichen der BLPK

Am 19. August erhielten wir einen freundlichen Antwortbrief von der BLPK. Leider wird darin überhaupt nicht auf unsere Kritik eingegangen. Es sind nur die normalen höflichen Floskeln. Trotzdem hoffen wir auf die im Brief angekündigte Auseinandersetzung im VR.



Im Hinblick auf die ewigen Diskussionen zur Sanierung der BLPK sollte diese Rechnung zum Denken anregen. Der Umbau der Liegenschaft Burgweg 4 bis 14 ist für die BLPK ein sehr kleines Projekt. Trotzdem werden hier schon mehr als 10 Mio Franken vernichtet. Stellen wir uns 49 weitere kleine Umbauten mit den gleichen Vorzeichen vor, sind wir schon bei den geforderten 500 Mio Franken Einschuss-Kapital der BLPK. . .